Gesetzliche Grundlagen


Bauabnahme

Bevor Sie in Ihre neue Immobilie ziehen können, müssen Sie den Bau abnehmen lassen. Die Bauabnahme dient vor allem dazu, dass Sie als Bauherr prüfen können, ob alle Arbeiten ohne Mängel durchgeführt wurden und keine Schäden entstanden sind. Erst nach erfolgreicher Bauabnahme ist der Baupreis zu entrichten.

Am besten bitten Sie zu diesem Termin einen Sachverständigen hinzu, denn dieser wird die Qualität des Baus mit fachmännischem Auge beurteilen und ein Abnahmeprotokoll anfertigen. In diesem Protokoll werden alle Schäden und Mängel, die festgestellt wurden, aufgelistet. Weiterhin wird festgelegt bis wann und durch wen eventuelle Schäden und Mängel beseitigt werden müssen. Mit Abschluss der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, welche den Bauunternehmer verpflichtet Mängel nachzubessern, zu wandeln oder zu mindern.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Umkehrung der Beweislast durch die Bauabnahme. Nun muss der Bauherr nachweisen, dass ein Mangel vorliegt. Vor Abnahme mussten Mängel begründet vorgetragen werden, der Bauunternehmer war verpflichtet den Beweis zu bringen, dass ohne Mängel gearbeitet wurde. Mit der Einführung des Gesetzes zu Beschleunigung fälliger Zahlungen kann die Bauabnahme auch durch einen Feststellungsbescheid durch einen Sachverständigen ersetzt werden.


Baubeschreibung

Eine umfassende Baubeschreibung ist die Grundlage des Bauvertrages. Diese sollte möglichst detailliert geführt werden und besondere Vereinbarungen enthalten, denn Sondervereinbarungen, die nach Vertragsschluss getroffen werden verursachen nicht selten erhebliche Mehrkosten. In der Baubeschreibung sollten alle verwendeten Materialien und sämtliche Ausstattungsmerkmale aufgeführt sein. Im Idealfall werden schon in der Baubeschreibung die Zeiträume festgehalten, in welchen bestimmte Leistungen zu erbringen sind. Die Baubeschreibung ist ein wichtiges Dokument, welches dem Antrag auf Baugenehmigung beigefügt werden muss.


Tipp

Nehmen Sie sich Zeit um den Inhalt der Baubeschreibung gründlich und sorgfältig zu prüfen. Schauen Sie, ob irgendwelche Vereinbarungen oder Details nicht aufgeführt wurden und bestehen Sie auf eine ordnungsgemäße Ergänzung des Dokuments.


Baugebiete

Im Bebauungsplan ist geregelt, welche Art von Gebäuden in einem bestimmten Gebiet stehen dürfen. So sind im Bebauungsplan auch die Baugebiete ausgewiesen. In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind die zehn, gesetzlich vorgegebenen, Arten von Baugebieten ausgewiesen:


1. Kleinsiedlungsgebiete

Hier befinden sich Wohngebäude mit Nutzgärten und landwirtschaftlicher Nebenerwerb. Auch Läden, Speise- und Schankwirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, die der direkten Versorgung des Gebietes dienen sind hier angesiedelt.


2. Reine Wohngebiete

In reinen Wohngebieten sind generell nur Wohngebäude zugelassen. Läden, Speise- und Schankwirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe sind zugelassen, wenn sie der direkten Versorgung des Gebietes dienen. Auch Einrichtungen für soziale, kulturelle, gesundheitliche, sportliche und kirchliche Zwecke können hier angesiedelt sein.


3. Allgemeine Wohngebiete

In Allgemeinen Wohngebieten sind alle Gebäude analog zu den reinen Wohngebieten und den Kleinsiedlungsgebieten zulässig. Hier können sich aber auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes und nicht störende Gewerbebetriebe, Tankstellen, Gartenbaubetriebe und Anlagen für Verwaltungen niederlassen.


4. Besondere Wohngebiete

Neben allen, vorher erwähnten, Gebäuden können hier auch Büros, Geschäfte, Verwaltungsgebäude, Theater und Kinos angesiedelt werden.


5. Dorfgebiete

In den Dorfgebieten werden vor allem land- und forstwirtschaftliche Betriebe untergebracht. Auch Wohngebäude, die zur Unterbringung von Menschen dienen, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe und Handwerksbetriebe, die der Versorgung der Bürger dienen, können hier angesiedelt werden.


6. Mischgebiete

In Mischgebieten sind Wohn- und Gewerbegebäude anzutreffen. Auch Bürogebäude, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten und Anlagen für Verwaltung, kulturelle, soziale, gesundheitliche, sportliche und kirchliche Zwecke können hier angesiedelt werden.


7. Kerngebiete

In Kerngebieten werden vor allem Handelsbetriebe und zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Kultur und der Verwaltung untergebracht.


8. Gewerbegebiete

In Gewerbegebieten dürfen nur mit Ausnahmegenehmigung Wohnungen errichtet werden. Ansonsten finden sich hier Lagerplätze und –häuser, Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäude, Tankstellen oder Sportanlagen.


9. Industriegebiete

In Industriegebieten werden Gewerbebetriebe, meist jene, die in Baugebieten nicht zulässig sind, angesiedelt.


10. Sondergebiete zur Erholung und sonstige Sondergebiete

Hier findet man neben Gebieten für den Fremdenverkehr auch Wochenendhäuser, Ferienhäuser und  Campingplätze. Ebenso sind Ladengebiete, Gebiete für großflächige Handelsbetriebe und Einkaufszentren, Messen und Hochschulen hier zu finden.


Baugenehmigung

Jeder Bauherr benötigt zunächst eine Baugenehmigung, um mit einem Bauvorhaben zu starten. Die Baugenehmigung erfolgt auf einen Bauantrag bei der zuständigen Behörde. Dem Bauantrag müssen Bauzeichnung, Lagepläne, Angaben über Bauart, Bauweise, Grundstücks- und Flächengrößen und die Baubeschreibung beigelegt werden. Ebenso ist ein Nachweis für Schall- und Wärmeschutz notwendig.

In der Bauordnung der jeweiligen Bundesländer ist geregelt, welche Bauvorhaben genehmigungspflichtig sind. Meist gibt es für Ein- und Zweifamilienhäuser in erschlossenen Baugebieten mit Bebauungsplan vereinfachte Verfahren. Es genügt, wenn ein Bauherr anzeigt, dass er bauen will und sich dabei an die geltenden Baunormen und Vorschriften hält (Anzeigeverfahren). Auch beim Anzeigeverfahren sind die oben genannten Unterlagen mit einzureichen.


Bauvertrag

Der Bauvertrag ist, wie die Bauplanung auch,  bis zur Unterschrift veränderbar und damit vom Bauherren mitgestaltbar. Deshalb kommt der Vertragsgestaltung eine ganz bedeutende Rolle zu. Achten Sie darauf, dass alle Details, die Ihnen wichtig sind in den Vertrag aufgenommen wurden. So können Sie unter Umständen Konflikte vermeiden. Natürlich gilt auch für den Bauvertrag: Lesen Sie das Kleingedruckte!

Prinzipiell gibt es zwei Arten von Verträgen, die bei einem Bauvorhaben geschlossen werden können: der BGB-Vertrag oder der VOB-Vertrag. Beide Verträge sind Werksverträge im Sinne des BGB. Die Bezahlung geht Arten handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne des BGB – Zunächst wird die Leistung erbracht, dann bezahlt.


Bebauungsplan

Im Bebauungsplan ist genau geregelt ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf. Generell unterscheidet man qualifizierte und einfache Bebauungspläne. In einem qualifizierten Plan ist das genaue Maß und die Art der baulichen Nutzung geregelt. Ein einfacher Plan enthält wesentlich weniger konkrete Bestimmungen. Grundsätzlich ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es den Regelungen des Bebauungsplans entspricht.

Bevor ein Bebauungsplan durch die Gemeinden erstellt wird, muss ein Flächennutzungsplan angelegt werden. In diesem werden die Flächen grob eingeteilt. Hier wird zum Beispiel eine Fläche als Bauerwartungsland bezeichnet, wenn das Gelände als Wohngebiet ausgewiesen ist, die Nutzung jedoch noch nicht durch den Bebauungsplan verbindlich festgesetzt wurde.


Erbbaurecht

Wer eine Haus bauen möchte, muss nicht zwangsläufig auch der Eigentümer des Grundstücks sein, auf dem gebaut werden soll. Dies ist im Erbbaurecht geregelt, einem vererbbaren und veräußerbarem Rech an einem Grundstück, welches in der Regel auf 99 Jahre befristet ist. Das Erbaurecht ist für dessen Besitzer das Rech eine Immobilie auf fremdem Grund und Boden zu besitzen oder zu errichten.

So kann das Erbaurecht eine Alternative zum Kauf eines Grundstücks darstellen. Natürlich ist dieses Recht auch mit Kosten verbunden. Das Entgelt wird in Form eines Erbbauzinses vereinbart, welcher auf den Grundstückswert zu entrichten ist und zwar für die gesamte Dauer der Nutzung. Der Zinssatz wird in bestimmten Zeitabschnitten angepasst, welche vertraglich geregelt sind.

Die Vor- und Nachteile des Erbbaurechtes sollten gründlich überdacht werden. Der Käufer eines Grundstückes ist in der Regel innerhalb von 30 Jahren schuldenfrei, der Erbbauberechtigte ist verpflichtet für die gesamte Dauer zu zahlen. Zusätzlich kann der Erbbauzins auch noch ansteigen. Möglicherweise sind im Erbaurechtsvertrag noch besondere Beschränkungen und Verpflichtungen vereinbart die vom Inhaber des Erbaurechtes beachtet werden müssen. Das Erbaurecht gilt als besondere Belastung des Grundstückes. Deshalb wird es in der Abteilung Innovation des Grundbuchs eingetragen. Das Erbbaurecht kann ebenfalls belastet werden.


Grundbuch

Im Grundbuch ist verzeichnet, wer der Eigentümer eines Grundstückes ist. Auch die Lage, Größe und mögliche Belastungen sind hier aufgeführt. Das Grundbuch liegt beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Jedes Grundstück in privater Hand ist dort auf einem eigenständigen Grundbuchblatt verzeichnet.

Das Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis. Hier ist das Grundstück mit einer laufenden Nummer aufgeführt. Auch die Gemarkung, die Flurnummer, die Größe und die Nutzungsart sind hier beschrieben. Weiterhin findet man im Grundbuchblatt die so genannten Abteilungen (I, II, III) in welche unterschiedliche Eintragungen gemacht werden können.


Abteilung I:

Hier sind die Eigentumsverhältnisse aufgeführt.


Abteilung II:

Hier werden Beschränkungen und Lasten des Grundstücks eingetragen, aber auch Vorverkaufsrechte, Auflassvormerkungen, Grunddienstbarkeiten, Wohn- und Nutzungsrechte, Nießbrauch, Vermerke zu Zwangsversteigerungen und Reallasten werden hier aufgeführt.


Abteilung III:

Hier stehen  Grundpfandrechte, wie zum Beispiel Grundschulden,  Hypotheken, und Rentenschulden.

Die Eintragungen erfolgen in der Reihenfolge des Antragseingangs und werden vom Grundbuchamt mit einer Rangstelle versehen. Dies ist ausschlaggebend für die Sicherheit und den Wert eines Rechtes. Im Falle einer Zwangsvollstreckung können zum Beispiel so die Hypothekenforderungen mit dem höchsten Rang auch zuerst bedient.

Jeder, der ein ‚berechtigtes Interesse’ wie zum Beispiel Miet- oder Kaufabsichten, hat, kann Einsicht in das Grundbuch nehmen.


Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit bezeichnet ganz besondere Rechte, welche sich zum Beispiel aus der Lage eines Grundstückes ergeben. Die Grunddienstbarkeit ist im Grundbuch eingetragen und für den Eigentümer somit verpflichtend.


Beispiel:

Zwei Grundstücke liegen so hintereinander, dass der Eigentümer des hinteren Grundstückes dieses nur erreich kann, wenn der das vordere Grundstück queren kann. Ist dieses Recht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, muss der Eigentümer des vorderen Grundstücks dem Nachbarn die Durchquerung erlauben. Die Rechte des vorderen Eigentümers sind zu Lasten des hinteren Eigentümers beschränkt.

Man unterscheidet Benutzungs- und Unterlassungsdienstbarkeiten:

Beispiele für Benutzungsdienstbarkeiten:

  • Wegerechte
  • Weiderechte
  • Führungen von Leitungen und Rohren

Beispiele für Unterlassungsdienstbarkeiten:

  • Bauverbot auf dem Grundstück

Die Grunddienstbarkeiten gelten als Belastung eines Grundstücks und werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.


Grunderwerbsteuer

Für jeden Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstückes ist die Grunderwerbssteuer zu entrichten. Sie beträgt 5 % des Kaufpreises. Bei Schenkung oder Erbschaft entfällt die Entrichtung der Grunderwerbssteuer.

Ist die Grunderwerbssteuer bezahlt, wird vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, welche beim Grundbuchamt eingereicht werden muss. Erst dann kann der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.


Grundpfandrecht

Die Grundpfandrechte dienen zur den Kreditinstituten zur Absicherung von Immobilienkrediten. Das Grundpfandrecht erlaubt ihnen eine Immobilie zur Zwangsversteigerung frei zu geben, wenn die Kreditrahmen nicht gezahlt werden. Damit gehört die Grundschuld zu den wichtigsten Formen der Kreditsicherung. Sinkt die Restschuld, senkt auch das Recht auf Versteigerung des Kreditgebers.


Nachbarschutz

Der Nachbarschutz bezeichnet das Recht die Wohnung oder das Grundstück ungestört nutzen zu können. Im öffentlichen Nachbarschaftsrecht (Regelungen der §§ 906–924 BGB) sind alle Nachbarschaftsangelegenheiten geregelt. Dazu können zum Beispiel Geruchs- oder Lärmbelästigung gehören. Wird das Recht auf ungestörte Nutzung beeinträchtig, räumt das Bürgerliche Gesetzbuch einen Anspruch auf Unterlassung, Abhilfe oder finanziellen Ausgleich ein.

Dabei gilt, dass unwesentliche Beeinträchtigungen, welche durch eine übliche Nutzung des Grundstücks entstehen,  hingenommen werden müssen, wenn diese nicht durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen verhindert werden können.

Im Baurecht wird der Nachbarschutz durch die bauplanungsrechtlichen Vorschriften im BauGB geregelt. In Bebauungsplänen und bei der Erteilung von Baugenehmigungen werden Auflagen und Bedingungen festgeschrieben, welche ein reibungsfreies Miteinander gewährleisten sollen. Nachbarrechtsgesetze können sich von Bundesland zu Bundesland ein wenig unterscheiden.


Notar

Für den rechtskräftigen Verkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung muss in Deutschland immer ein Notar zugegen sein, der den Kaufvertrag beurkundet. Seine Aufgabe dabei ist es, zwischen beiden Parteien neutral zu vermitteln und auf die Vertragsbedingungen und deren Konsequenzen hinzuweisen.

Der Notar erhebt für seine Tätigkeit Gebühren, die in der Kostenordnung (KostO) geregelt sind. Wie hoch diese sind ist vom Wert und von der Bedeutung des Geschäftes abhängig.


Wohnungsbau

Für den Bau von Wohnungen gelten besondere Bestimmungen, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt sind. Meist muss beim Grundbuchamt die Teilung des Baugrundstückes in Miteigentumsanteile geklärt und eingetragen werden. Damit verbunden ist das Sondereigentum der Wohnung und an den dazugehörigen Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, wie zum Beispiel Garagen. Im Grundbuch wird für jeden Miteigentumsanteil ein separates Blatt angelegt.

 
 
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