Gesetzliche Grundlagen


Sie verstehen kein Wort? Wir haben für Sie die wichtigsten gesetzlichen Grundbegriffe rund um den Immobilienkauf einmal zusammengestellt und erklärt.


Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert dem potentiellen Käufer den Anspruch, als endgültiger und rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Diese Eintragung wird in der Abteilung Innovation des Grundbuchs vorgenommen und schützt den Käufer davor, dass die Immobilie noch an einen Dritten verkauft werden kann. Auch die Belastung mit Hypotheken ist nicht mehr möglich, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Bei Bezahlung des Preises wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und der Käufer als neuer, rechtmäßiger Eigentümer eingetragen.


Tipp:

Sicherheit hat beim Immobilienkauf Vorrang. Zahlen Sie den Kaufpreis deshalb erst dann, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Schon bei den Vertragsverhandlungen sollten Sie darauf achten, dass er Kaufpreis erst nach dem Eintragen fällig wird.


Erbbaurecht

Man kann eine Immobilie bauen, ohne Eigentümer eines Grundstückes zu sein. Das Erbbaurecht bezeichnet das Recht an einem Grundstück. In der Regel ist es auf 99 Jahre befristet, kann aber veräußert oder vererbt werden. Das Erbbaurecht erlaubt dem Inhaber dieses Rechtes auf einem ‚fremden’ Grundstück ein Bauwerk zu besitzen oder zu errichten.

Somit kann das Erbbaurecht eine günstige Alternative zum teuren Erwerb eines Grundstückes sein. Meist gibt es dieses Recht natürlich nicht kostenlos. Als Entgelt wird meist ein Erbbauzins vereinbart, welcher für die gesamte Nutzungsdauer auf den Wert des Grundstücks zu entrichten ist. Weiterhin wird vertraglich geregelt, in welchen zeitlichen Abständen der Zinssatz angepasst wird.

Finanzielle Vor- und Nachteile des Erbbaurechtes sollte man, vor allem bei langfristigen Investitionen, gut abwägen. Wird ein Grundstück gekauft, so ist der Käufer in der Regel nach 30 Jahren schuldenfreier Eigentümer, der Zins des Erbbaurechts kann sich im Laufe der Zeit erhöhen und muss für die ganze Dauer des Erbbaurechtes gezahlt werden. Möglicherweise enthält der Erbaurechtsvertrag noch zusätzliche Beschränkungen und Verpflichtungen, die erfüllt werden müssen.

Das Erbaurecht gilt als besondere Belastung des Grundstückes und wird in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Eine Belastung des Erbbaurechtes ist möglich.


Grundbuch

Im Grundbuch stehen alle wichtigen Informationen über ein Grundstück, wie zum Beispiel der Eigentümer, die Lage und die eingetragenen Belastungen. Jedes private Grundstück ist im Grundbuch mit einem Grundbuchblatt aufgeführt. Das Grundbuch wird vom zuständigen Amtsgericht geführt.

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts ist das Grundstück mit Größe und Nutzungsart, sowie laufender Nummer, Gemarkung und Flurnummer aufgeführt. Das Grundbuchblatt ist in drei Abteilungen aufgeteilt:

Abteilung I:

Hier werden sowohl der Eigentümer, also auch das Datum und der Grund der Auflassung aufgeführt. Die Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den rechtmäßigen Übergang des Eigentums.

Abteilung II:

Hier werden Belastungen und Beschränkungen des Grundstückes eingetragen. Dazu gehören zum Beispiel Wohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch, Zwangsversteigerungsmerkmale, Auflassungsvormerkungen, Grunddienstbarkeiten und Vorverkaufsrechte.  

Abteilung III:

Hier werden Grundpfandrechte, wie zum Beispiel Grundschulden, Rentenschulden oder Hypotheken eingetragen.

Alle Eintragungen werden in der Reihenfolge des Antragseingangs beim Grundbuchamt eingetragen und mit einer Rangstelle versehen. Diese Rangstelle sagt etwas über die Sicherheit und den Wert eines Rechtes aus. Zum Beispiel werden im Fall einer Zwangsvollstreckung die Hypothekenforderungen mit dem höheren Rang zuerst bedient.

Rechtlich verankert ist, dass jeder Einsicht in das Grundbuch nehmen kann, der ein „berechtigtes Interesse“ hat und nachweisen kann. Dies könnte zum Beispiel bei einem potentiellen Käufer oder auch einem Mieter der Fall sein.


Grunddienstbarkeiten

Auch die Grunddienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen. Sie schränken ggf. die Rechte eines Eigentümers zu Lasten des Nachbarn ein.

Beispiel:

Zwei Grundstücke liegen hintereinander. Der Eigentümer des hinteren Grundstückes kann seinen eigenen Grund und Boden nur erreichen, wenn er das erste Grundstück überquert. Das Eigentumsrecht für das erste Grundstück wird durch die Grunddienstbarkeiten eingeschränkt, dem Nachbar darf die Überquerung des ersten Grundstückes nicht verwehrt werden. Im Grundbuch des Vordermanns ist die Erlaubnis zur Grundstücksquerung eingetragen (Grunddienstbarkeit) und die Rechte zu Lasten des Nachbarn eingeschränkt.

Grundsätzlich unterscheidet man in Benutzungsdienstbarkeiten (zum Beispiel Weg- und Weiderecht, Leitungsführung etc.) und Unterlassungsdienstbarkeiten (zum Beispiel Bauverbot auf dem betroffenen Grundstück)

Grunddienstbarkeiten gelten als Belastung des Grundstücks und werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.


Grundpfandrecht

Die Grundpfandrechte werden zur Sicherung des Immobiliendarlehens eingetragen. So haben die Banken das Recht eine Immobilie zur Zwangsversteigerung zu geben, wenn die Raten für das Darlehen nicht mehr gezahlt werden können. Damit gehört diese  Grundschuld zum wichtigsten Element der Darlehenssicherung. Sinkt die Restschuld, verringert sich auch da Recht des Kreditinstituts im Ernstfall die ganze Immobilie versteigern zu lassen.

In der letzten Zeit hat das Thema ‚Forderungskauf’ immer wieder für Schlagzeilen gesorgt und so manchen Immobilienbesitzer stark verunsichert. Verbindlich gilt jedoch immer noch die Aussage der Bundesjustizministerin Brigitte Zypries (23.01.2008):

"Nach geltender Rechtslage haben Kreditnehmer, die ihre Raten ordentlich bezahlen, nichts zu befürchten. Wer seine Kreditpflichten erfüllt, muss nicht damit rechnen, dass plötzlich ein Finanzinvestor vor der Tür steht und Rückzahlung verlangt, mit der Zwangsvollstreckung droht oder sogar die Zwangsvollstreckung durchführt."

Kreditinstitute gehen ganz unterschiedlich mit dem Thema ‚Forderungskauf’ um. So gibt es zum Beispiel Banken, die garantieren, dass Sie auch nach einem Verkauf der Kreditforderung Geschäftspartner des Kunden bleiben werden. Andere Institute werden nur nach ausdrücklicher Zustimmung durch den Kunden einem Verkauf von Kreditforderungen zustimmen. In manchen ist der Verkauf von Krediten, die bis dahin pünktlich und ordentlich bezahlt wurden, von vorneherein ausgeschlossen.

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Kaufvertrag

Ein Kauf einer Immobilie ist meist eine Entscheidung mit langfristiger und gewichtiger Tragweite. Deshalb ist es unerlässlich den Kaufvertrag gründlich und ausführlich auszuarbeiten.

Durch das Abschließen des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer zur Bezahlung des vereinbarten Preises, der Verkäufer zur rechtmäßigen Übertragung des Eigentums.

Dies sollte auf jeden Fall im Kaufvertrag enthalten sein:

  • Namen beider Vertragsparteien
  • Bezeichnung des Grundstückes
  • Lage des Grundstückes
  • Kaufpreis
  • Ggf. Übernahme von Hypotheken
  • Auflassungserklärungen (Beantragung und Bewilligung)
  • Auflagen
  • Vor- und Wiederkaufsrechte
  • Forderungen von Renten und

Letztendlich geht das Eigentum erst an den Käufer über, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. Dies geschieht jedoch nur nach Beantragung. Ein Notar muss für die Grundbucheintragung folgende Unterlagen vorbereiten:

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung
  • mögliche Löschungsbewilligungen der eingetragenen Belastungen für den Verkäufer

Das sollten Sie beachten:

Meist vergeht bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch einige Zeit. Zu Ihrer Sicherheit sollten Sie eine Auflassungsvormerkung vereinbaren und diese ins Grundbuch eintragen lassen.


Nachbarschutz


Jeder hat ein Recht darauf sein Grundstück, Haus oder Wohnung ungestört nutzen zu können. Immer wieder gibt es jedoch Anlass zu Auseinandersetzungen mit den Nachbarn, sei es eine hohe Lärmbelästigung oder Bäume, die nicht innerhalb der eigenen Grundstückgrenzen bleiben wollen. Alle Belange des menschlichen Miteinanders sind im öffentlichen Nachbarschaftsrecht geregelt. (Regelungen der §§ 906–924 BGB). Generell gilt, dass unwesentliche Beeinträchtigungen hingenommen werden müssen. Wird jedoch das Recht auf ungestörte Nutzung empfindlich gestört, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ein Anspruch auf Abhilfe, Unterlassung oder Ausgleich festgeschrieben.

Der baurechtliche Nachbarschutz wird durch die bauplanungsrechtlichen Vorschriften im BauGB (öffentliches Nachbarrecht) geregelt. Dazu gehört zum Beispiel die Erteilung von Baugenehmigungen, welche mit gewissen Auflagen zum Beispiel Abstandsflächen, Baugrenzen, Geschossflächenzahlen usw. versehen werden.


Nießbrauch

Nießbrauch bezeichnet folgenden Sachverhalt. Dem Eigentümer gehört zwar das Objekt, aber jemand anderes zieht den Nutzen daraus. Ein möglicher Nießbrauch wird in der Abteilung II des Grundbuches eingetragen.

Beispiel:

Die Mieteinnahmen aus einem Mehrfamilienhaus stehen nicht dem Eigentümer, sondern einer anderen Person zu.

Nießbrauch wird zum Beispiel bei vorweggenommenen Erbschaften angewendet. In einem solchen Fall wird das Eigentum schon zu Lebzeiten auf die Kinder umgeschrieben, die Mieteinnahmen gehören jedoch noch lebenslang den Eltern. Beim Tod der Eltern geht der Anspruch auf Mieteinnahmen aus dem Objekt auf die Erben über. Das Immobilienobjekt selbst gehört jedoch nicht mehr zur Erbmasse und unterliegt deshalb auch nicht mehr der Erbschaftssteuer.


Notar

In Deutschland ist es nicht möglich ohne einen Notar ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und vermittelt neutral zwischen beiden Vertragsparteien.

Der Notar erhält für diese Tätigkeit Gebühren, die in der Kostenordnung festgeschrieben sind. Die Höhe der Notargebühren hängt vom Wert und der Bedeutung des Geschäftes ab. In den Bundesländern Baden-Württemberg, Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein finden man Anwaltsnotare. In den anderen Bundesländern gibt es so genannte ‚Nur-Notare’.


Vorkaufsrecht

Achten Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt darauf, ob eine andere Person unter Umständen das Vorkaufsrecht besitzt. Informationen darüber finden Sie in der Abteilung II des Grundbuchs.

Sollte ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein, kommt die eingetragene Person beim Verkauf der Immobilie zuerst an die Reihe. Der Kaufvertrag käme dann zu den Konditionen zustande, die schon im Voraus mit dem Vorkaufsberechtigten vereinbart wurden. Es gibt auch gesetzliche Vorkaufsrechte zum Beispiel der Gemeinden. Diese sind im Baugesetzbuch geregelt.


Unbedenklichkeitsbescheinigung

Mit der Bezahlung der Grunderwerbssteuer wird vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Auch diese muss beim Grundbuchamt eingereicht werden und verhindert, dass der Käufer mit einer möglichen Steuerschuld des Verkäufers belastet wird. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.

 
 
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